การปล่อยให้คนเช่ามาเช่าที่เป็นทางเลือกที่ดี โดยเฉพาะเวลาที่คุณไม่ได้ใช้ที่ตรงนั้นอยู่แล้วหรือยังไม่อยากขาย เอาค่าเช่ามาโปะดอกเบี้ยธนาคารให้หมดก่อน หลังจากนั้นเงินที่ได้ก็คือกำไรแล้ว แต่ถ้าคุณยังคิดไม่ออกว่าจะเก็บค่าเช่าเท่าไรดี วันนี้ผมมีหลายปัจจัยในการช่วยคิด
สิ่งที่ควรคิดก่อนปล่อยที่ให้เช่า
ที่ดินหรืออาคารไม่ได้ขายง่ายนั้น ราคาขายก็ไม่ถูกเลย เวลาจะขายก็ไม่รู้จะไปขายใคร การปล่อยเช่าเลยกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับหลายคน
แต่การปล่อยให้คนมาเช่าที่บ้านหรือคอนโดของเรา ถึงแม้จะชั่วคราวก็เถอะ ก็เป็นเรื่องใหญ่ อย่างแรกเลย คุณพร้อมที่จะเป็นเจ้าของที่ดินปล่อยเช่าแล้วหรือยัง คุณจะปล่อยให้ผู้เช่ามาอยู่ในคอนโดของคุณจริงเหรอ ในช่วงแรกผู้เช่าอาจจะดูน่าเชื่อถือหรือดูมีความรับผิดชอบ แต่มันก็ไม่มีอะไรรับประกับว่าเค้าจะดูแลบ้านหรือคอนโดของคุณอย่างดีตลอด แล้วคุณก็ต้องเผื่อเวลาไว้สำหรับตอนผู้เช่ามีปัญหาด้วยนะ เวลาส้วมตัน ท่อแตกเป็นต้น
ถ้าคุณจะปล่อยให้ที่ดินของคุณเป็นการลงทุน คุณก็ต้องเข้าใจว่าการลงทุนมีความเสี่ยง คุณต้องลงทุนเพื่อซ่อมแซม ทำความสะอาดสถานที่ก่อนปล่อยให้เช่า และยังมีภาษี ประกัน กับ เรื่องกฎหมายอีก แล้วถ้าผู้เช่าเลิกเช่าไป คุณก็ต้องกลับมาจ่ายค่าผ่อนบ้านเหมือนเดิม แล้วก็ต้องปวดหัวหาคนเช่าใหม่อีกรอบ
ข้อดีก็คือ การปล่อยให้เช่ามันทำเงินได้ เราสามารถเอาเงินมาช่วยผ่อนบ้าน แล้วก็เป็นรายได้นิ่ง (Passive Income) ที่ดีอย่างหนึ่งเลย ระหว่างที่คุณเก็บเงินค่าเช่า คุณก็รอเวลาที่ดินขึ้นราคาเพื่อหาคนซื้อที่เดียวก้อนใหญ่
แล้วค่าเช่าที่ควรจะเท่าไรดี
เวลาจะตีราคาค่าเช่า เราต้องดูหลายปัจจัยเลย ขั้นแรกคือต้องดูก่อนว่าที่ของคุณมีมูลค่าเท่าไรในตลาด มูลค่าตอนนี้อาจจะไม่เท่ากับตอนที่คุณซื้อตอนแรกก็ได้
ให้ลองเข้าไปที่ราคาประเมินที่ดินจาก กรมธนารักษ์ ก่อนก็ได้ มันเป็นบริการออนไลน์ อาจจะไม่ตรงมากแต่ก็มีประโยชน์ แต่ถ้าเป็นไปได้ให้ลองหาพวกบริการประเมินที่ดินมาดูราคาจะดีกว่า มูลค่าขึ้นอยู่กับสภาพของอาคารและทำเล
ค่าเช่าควรจะคิดจากสัดส่วนของมูลค่าบ้านหรือมูลค่าที่ของคุณ ส่วนมากจะอยู่ประมาณ 0.8%-1.1% ของบ้านทั้งหลัง ยกตัวอย่างเช่นบ้านราคาสองล้านก็คิดค่าเช่า 16,000-22,000 บาทต่อเดือน หากเป็นตึกหลายห้องก็หารต่อห้อง หรือต่อตรมไปครับ
หากบ้านหรือคอนโดราคาน้อยกว่าสามล้าน ผมแนะนำให้คิดราคาประมาณ 1% กำลังดี แต่ถ้าราคามากกว่านั้นก็ต้องลดเปอร์เซ็นต์ลงมาหน่อย ยิ่งราคาถูกเรายิ่งหาผู้เช่าได้ง่าย ถ้าคิดราคาแพงเกินไปอาจจะหาใครมาเช่าไม่ได้เลยครับ
นอกค่ามูลค่าของบ้านหรือที่ดินแล้ว คุณต้องดูตลาดด้วยว่าผู้ปล่อยเช่าคนอื่นให้ราคาเท่าไรกัน ถ้าราคาของคุณแพงกว่าราคาตลาดมาก คุณอาจจะหาผู้เช่าระยะยาวยาก ให้ลองหาข้อมูลในออนไลน์หรือไม่ก็ถามนายหน้าใกล้ตัวคุณครับ
ถ้าคุณปล่อยเช่าเพื่อเอาเงินมาโปะดอกเบี้ย ค่าเช่าอย่างน้อยต้องเท่ากับดอกเบี้ยต่อเดือนของคุณ และอย่าลืมบวกค่าซ่อมแซมรักษาบำรุงและค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปด้วย หมายความว่า คุณควรจะปล่อยเช่าในราคาที่คุณไม่ขาดทุนครับ
ก่อนคำนวณราคา ให้ดูกฎหมายที่พักอาศัยด้วยนะครับ โดยเฉพาะเรื่องการเก็บค่าน้ำค่าไฟ
หากหามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันไม่ได้
เข้าใจว่าการหามูลค่าปัจจุบันเพื่อคำนวณค่าเช่าต่อเดือนอาจจะทำยากสำหรับบางพื้นที่ เพราะเราต้องลงสำรวจพื้นที่หรือมีคอนเนคชั่นกับคนในพื้นที่อยู่แล้ว ในกรณีที่หาไม่ได้
- ใช้มูลค่าที่ซื้อมาแทน – อย่างที่บอกก็คือมูลค่าตอนซื้อกับตอนที่เราปล่อยอาจจะไม่เท่ากัน ที่ดินส่วนมากจะขึ้น หากเรามั่นใจว่าใช้วิธีนี้บวกค่าใช้จ่ายส่วนอื่น แล้วยังกำไรอยู่ก็ถือว่าเป็นตัวเลือกที่ง่ายดีครับ
- ใช้มูลค่าต่อตารางเมตร – เหมาะสำหรับเวลาขายคอนโดเป็นห้อง เราสามารถเอาตัวเลขของห้องที่มีขนาดอื่นมาใช้คำนวณได้เลย ตัวปรับตัวเลขต่อตารางเมตรให้ตรงกับห้องของเรา แต่มีข้อจำกัดคือส่วนมากใช้ได้เฉพาะสำหรับตอนโดระดับเดียวกันและอยู่ในพื้นที่เดียวกันเท่านั้น ถ้าเป็นคอนโดเดียวกันเลยก็อาจจะต้องถามข้างห้องดูว่าปล่อยเท่าไร ยกตัวอย่างเช่น ห้อง 50 ตรม คิดค่าเช่า 30,000 บาท เราเป็นห้อง 25ตรม เราอาจจะคิดแค่ 15,000 บาทเท่านั้น
ปล่อยเช่ายังไงดี
ถ้าคุณมีเส้นสายอยู่แล้วก็คงไม่ยาก แต่ถ้าไม่มีคุณก็ต้องหานายหน้า การใช้นายหน้าก็จะมีค่าคอมมิชชั่นนิดหน่อย ยกตัวอย่างเช่นคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ หรือคิดตามค่าเช่าหนึ่งเดือน
บางเว็บไซต์จะมีพื้นที่โฆษนาให้เราเอาบ้านหรือคอนโดไปได้ หรือถ้าอยากลงทุนหน่อยก็ซื้อป้ายโฆษณาหรือแจกใบปลิวก็ได้ บางคนก็เลือกที่จะประกาศหาคนเช่าตามเฟสบุ๊ค
สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเวลาปล่อยเช่า
- อัตราว่าง (Vacancy Rate) – อย่างที่บอกก็คืออสังหาริมทรัพย์นั้นหาคนเช่าได้ยาก ส่วนมากอัตราว่างจะอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือนต่อปี หรือ 8-16% เลย บางที่รอคนเช่า 3-4 เดือนด้วยซ้ำ หากหาผู้เช่าไม่ได้ในช่วงแรกก็อย่าเพิ่งหมดกำลังใจไป แต่ถ้าหาผู้เช่าที่ดีได้ก็ดูแลเค้าให้ดีนะครับ
- ประวัติของผู้เช่า – ก่อนจะปล่อยเช่าให้ลองเช็คประวัติผู้เช่าก่อนนะครับ ประวัติการเงิน เพราะถ้าจ่ายค่าเช่าไม่ได้แล้วจะมีปัญหาภายหลัง อีกอย่างที่คนอาจจะลืมคิดกันคือการดูประวัติอาชญากร และ visaเวลารับชาวต่างชาติ
- สัญญาเช่า – เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญมาก ถึงแม้คุณจะปล่อยให้ครอบครัวหรือคนรู้จักเช่าก็ห้ามลืมการเซ็นสัญญาเด็ดขาด คำเช่าเท่าไร เงินมัดจำเท่าไร จ่ายไม่ตรงเวลาจะทำยังไง ใครเข้ามาอยู่ได้บ้าง เป็นต้น หากไม่ทำเวลามีปัญหาเรื่องยาวมากครับเพราะเรื่องอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องราคาถูกซักอย่าง
- ประกัน – เป็นอีกหนึ่งอย่างที่มีไว้ปกป้องคุณ หากเป็นไปได้ก็ให้เอาค่าประกันไปรวมเวลาตั้งค่าเช่า เราจะได้ไม่ต้องกังวลมาก ให้ลองเลือกดีๆเพราะประกันบางอย่างจะไม่คุ้มครองถ้าเจ้าของบ้านไม่ได้อยู่เอง
- หาคนมาดูแลพร้อมสร้างระบบ – หากคุณมีงานประจำอยู่หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าหลายที่ คุณอาจจะไม่มีเวลามาดูแลซ่อมแซมของต่างๆ ให้ลองหาวิธีสร้างระบบในการบริหารสินทรัพย์ชิ้นนี้ดูครับ ข้อดีของการจ้างคนมาดูแลก็คือคุณไม่ต้องเกรงใจผู้เช่า เช่นเวลาตามเก็บเงิน บางครั้งเจ้าของอาคารชอบใจอ่อนเวลาโดนผู้เช่าคุยด้วยโดยตรง
สุดท้ายนี้
ถ้าคุณเลือกที่จะปล่อยเช่าแทนที่จะขาย คุณไม่ควรคิดง่ายๆ ว่าจะตั้งราคาแค่เท่าค่าผ่อนคอนโดก็พอแล้วหรืออะไรแบบนี้ ให้คุณบวกค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมกันก่อน แล้วค่อยเอาราคามาปรับกับตัวเลขในตลาดเพื่อสร้างกำไรให้มากที่สุดครับ หากใครมีคำถามอะไรหรือต้องการให้ผมช่วยทำสูตรคำนวณใน Excel ให้ก็บอกมาครับ ผมคิดว่าคำนวณไม่ค่อยยากเท่าไร แต่ยากตรงการไปหาข้อมูลตลาดกับหาคนเช่ามากกว่า